1 地主の交代

• (1) 旧地主一新地主(借地権付の土地の譲渡)
• (2) 借地権の内容に変更は無い
  

  したがって借地人は今までの地主と同じように新地主と対応することも可能である

• (3) そこで新地主の意図が問題である
  

  新地主は何を考えて「この土地」に投資したのか

2 新地主は何者か調べてみよう

• (1) 一般に不動産業者である
  

  ～その狙いは何か

  • ア 大きな金銭的利益
  • イ 早期に現金化
    

    時間をかけると新地主の利益は少なくなる

• (2) その方法
  

  さまざまである

  • ア 借地人に土地(底地)を高く売りつける
  • イ 借地人から借地権を安く買い受ける
    

    その後高く転売する

  • ウ 借地人と一緒に土地を第三者に売却する
  • エ 稀には地代や更新料など、高額の収益をはかり、収益物件として、長期に保有する

3 新地主の手法

どんなやり方をするか

• (1) 一応合理的な接触をしてくる
  

  法律をよく勉強している

• (2) 別の業者に管理仲介を委託することもある
• (3) 管理業者に賃料の集金を委任、集金をさせることもある
  

  ～その狙い　借地人と接触する機会を多くするため　　説得、威圧

• (4) 金儲けが目的であるとの意図を隠さない
• (5) 短期決戦で強引に説得してくる
• (6) うまくいかなかったら、さっと違う業者に転売することもある
  

  その場合荒っぽい業者に転売することを暗に言明して、威圧することもある

• (7) 違法な地上げ業者に転売されたら断乎争うべきである

1 借地権の特色を知ること

• (1) 高額な財産である
  • ア 税務上でも高評価される
  • イ 地主よりも持分が高く評価される
• (2) 利用・収益ができる
• (3) 法的に守られている
  

  ～なお、専門知識を要する

• (4) 維持するのに経費がかかる
  

  ～維持をする意思と努力が必要

• (5) 売却・譲渡が困難
  

  ～しかし、絶対不可能ではない

• (6) 担保にするのが難しい
• (7) 分割が困難な財産である
• (8) 人間関係に影響され易い財産である
  

  地主と借地人、長期に続く関係

2 借地人として態度を決める

困難な状況であるが、見方を変えればチャンスにもなりうる

• (1) 長期的に借地権を維持するか
• (2) それとも借地権を売り渡すか
  

  相手は新地主でも第三者でも良い

• (3) それとも底地を買取るか

3 交渉にあたって

この間題は専門家の領域である

• (1) 方針はなるべく早く決める
• (2) 直接交渉を避ける
• (3) 専門家(弁護士)を間にたてる

1 弁護士は何をしてくれるのか

• (1) 調査・分析
  

  事態がどうなっているか冷静に分析する

• (2) 新地主との窓口になる
• (3) 借地人の利益になる解決方法を見つける
  

  借地人と一緒になって方針を決める

• (4) 問題解決の実行
  

  相手方との交渉、事務手続

  • ① 借地権の売却か
  • ② 底地の購入か
  • ③ 借地人のままでいるか
  • ④ 利害の調整
    

    周辺の人との利害の調整も大事である

2 弁護士はいくらかかるの!

• (1)弁護士費用の協議
  

  はじめに担当する弁護士と話合いをする.
  弁護士の説明を聞き、話合いで決める
  弁護士費用の分割も可能である